Як перевірити, чи зареєстрований договір оренди землі

Підписаний договір і підтверджена реєстрація оренди — різні речі. Якщо ви хочете з’ясувати, як перевірити, чи зареєстрований договір оренди землі, почніть з отримання актуальної інформації про ділянку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За загальним порядком у реєстрі потрібно знайти право оренди та звірити його з вашим договором. Якщо запису немає, перевірте параметри пошуку й дату оформлення документів: для старих договорів та окремих випадків воєнного періоду потрібна додаткова перевірка.

Що перевіряти: договір чи право оренди?

Договір визначає домовленості власника землі та орендаря. Реєстраційний запис підтверджує внесення відповідного права до державного реєстру. З 1 січня 2013 року за загальним порядком реєструють право оренди земельної ділянки, а не сам договір.

Тому звичний вислів «реєстрація договору оренди землі» сьогодні найчастіше означає державну реєстрацію права оренди на підставі договору. Наявність підписів на папері сама по собі не підтверджує, що таку реєстрацію проведено.

Верховний Суд також розмежовує укладення договору та виникнення речового права оренди. Детальніше це пояснено в офіційному роз’ясненні Верховного Суду.

Які дані підготувати?

Для пошуку конкретної ділянки насамперед підготуйте її кадастровий номер. Перепишіть його з документів без пропусків і перевірте кожну цифру. Номер договору та кадастровий номер — різні реквізити.

Для подальшого порівняння корисно мати:

• примірник договору оренди з датою та номером, якщо номер присвоєно;
• додаткові угоди, які змінювали умови оренди;
• відомості про орендаря, зокрема назву та код ЄДРПОУ підприємства;
• попередній витяг про реєстрацію права оренди, якщо він зберігся.

Це перелік для звіряння документів, а не обов’язковий пакет для кожного інформаційного запиту. Зокрема, відсутність вашого примірника договору не означає, що перевірку потрібно відкласти.

Як перевірити оренду: покрокова інструкція

Якщо ви шукаєте «реєстр договорів оренди землі», потрібний для звичайної перевірки ресурс має іншу офіційну назву: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, скорочено ДРРП.

1. Уточніть об’єкт пошуку. Звірте кадастровий номер із документами на ділянку. Якщо перевіряєте кілька паїв, підготуйте номер кожного окремо.
2. Оберіть спосіб отримання інформації. Перевірте доступність послуги на порталі Дія або уточніть можливість отримати інформацію через ЦНАП чи нотаріуса.
3. Подайте запит. Вкажіть дані для пошуку конкретної ділянки. Перед підтвердженням перевірте реквізити та суму плати.
4. Отримайте документ. Збережіть електронний файл або паперову інформацію з реєстру. Зафіксуйте дату її формування.
5. Знайдіть відомості про оренду. Порівняйте ділянку, орендаря та документ-підставу з вашим договором. Перевірте також відомості про припинення права.

Як отримати інформацію через Дію?

На порталі є послуга отримання інформації з ДРРП. За опублікованою інструкцією потрібно авторизуватися з електронним підписом, заповнити форму пошуку та сплатити адміністративний збір. Результат надається у форматі PDF.

На момент підготовки статті сторінка містила повідомлення про тимчасову недоступність послуги. Перевірте її стан перед поданням запиту. Якщо отримати документ онлайн не вдається, скористайтеся офлайн-способом.

Як перевірити оренду через ЦНАП або нотаріуса?

Перед візитом до ЦНАП уточніть, чи надає він інформацію з ДРРП, які документи потрібні для ідентифікації заявника та як сплатити збір. Для пошуку підготуйте кадастровий номер.

Інформацію в паперовій формі також можна отримати через нотаріуса в установленому порядку. Можливість надання відомостей державним реєстратором, адміністратором ЦНАП або нотаріусом передбачає стаття 32 Закону про державну реєстрацію речових прав.

Скільки коштує перевірка?

Отримання інформації з реєстру за загальним правилом є платним. Розмір адміністративного збору регулює стаття 34 того самого закону. Уточнюйте актуальну суму для обраного способу отримання документа перед оплатою.

Що шукати в інформації з реєстру?

Не обмежуйтеся тим, що ділянка взагалі знайшлася в реєстрі. Відомості про право власності ще не підтверджують наявності оренди. Знайдіть саме запис про відповідне право користування.

Що звірити з договором та додатковими угодами

• Земельна ділянка. Чи збігається кадастровий номер із номером у ваших документах.
• Вид права. Чи йдеться саме про оренду, а не про інше право користування.
• Орендар. Чи відповідають зазначені відомості стороні договору або документам про її зміну.
• Документ-підстава. Чи збігаються дата та номер договору, якщо вони зазначені.
• Дата реєстрації. Коли право внесено до реєстру. Ця дата може відрізнятися від дати підписання договору.
• Строк і припинення права. Які відомості наведено про строк оренди та чи є запис про її припинення.

Порівнюйте всі наведені відомості в сукупності. Якщо ви не можете пояснити розбіжність договором або додатковою угодою, запишіть її окремо для уточнення в реєстратора чи юриста.

Як перевіряти договори до 2013 року?

Реєстрація договорів оренди землі до 2013 року відбувалася за іншою системою. Тому відсутність відомостей у сучасному реєстрі сама по собі не доводить, що старий договір не реєстрували.

Перевірте, чи є на примірнику відмітка про державну реєстрацію, її дата та номер. Якщо документ втрачений або відомості неповні, з’ясуйте, де зберігаються матеріали органу, який проводив реєстрацію.

Система безоплатної правничої допомоги пояснює, що примірник договору, зареєстрованого до 1 січня 2013 року, можна шукати через відповідний орган Держгеокадастру. Детальніше — у роз’ясненні щодо відсутнього примірника договору.

Окрема ситуація — договір, який підписали до 2013 року, але не зареєстрували за тодішніми правилами. Пізніший запис про право оренди не можна автоматично вважати заміною реєстрації самого договору. Це розмежування підтвердила Велика Палата Верховного Суду.

Для такого документа потрібно оцінювати дату підписання, умови набрання чинності та історію реєстраційних дій. Висновок лише за результатом одного онлайн-пошуку може бути помилковим.

Що робити, якщо запис про оренду не знайдено?

Спершу перевірте правильність кадастрового номера й параметрів запиту. Збережіть отриманий документ, навіть якщо в ньому немає очікуваних відомостей.

Далі попросіть орендаря надати договір, додаткові угоди та документ, отриманий після державної реєстрації права оренди. Порівняйте ці матеріали з результатом пошуку.

Для окремих договорів, оформлених за спеціальними правилами 2022 року, могла застосовуватися реєстрація районною військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань. Такий порядок описував Держгеокадастр у роз’ясненні щодо земельних відносин воєнного періоду. Він не стосувався автоматично всіх договорів оренди.

Якщо ваші документи посилаються на цей порядок, уточніть відомості у відповідній адміністрації. Для договору, за яким заяву про реєстрацію лише подано, попросіть документи про результат її розгляду: подання заяви та завершена реєстрація — різні етапи.

Коли потрібна допомога юриста?

Зверніться до фахівця із земельного права, якщо в реєстрі зазначений невідомий вам орендар, є суперечливі записи або ви заперечуєте підписання договору. Також допомога потрібна, коли документи різних років не дозволяють встановити чинність оренди.

Не укладайте новий договір з іншим орендарем лише тому, що попередній запис не знайшовся. Спершу з’ясуйте правовий статус ділянки та попередніх документів.

Поширені помилки під час перевірки

• Плутати кадастр і реєстр прав. Кадастровий номер і відомості про ділянку не замінюють перевірку зареєстрованої оренди.
• Перевіряти лише право власності. Шукайте також відомості про право користування.
• Покладатися на старий витяг. Він відображає відомості на час його формування, тому для поточної перевірки замовте актуальну інформацію.
• Не враховувати додаткові угоди. Порівнюйте результат пошуку з повним комплектом документів.
• Вважати відсутність запису остаточним висновком. Перевірте старі реєстраційні матеріали та можливість застосування спеціального порядку.

Поширені запитання

Чи достатньо кадастрового номера для перевірки?

Це основний орієнтир для пошуку конкретної ділянки. Для подання запиту потрібно також виконати вимоги обраного сервісу, а для оцінки результату бажано мати договір і додаткові угоди.

Чи є окремий державний реєстр договорів оренди землі?

Для звичайної перевірки сучасної оренди звертайтеся до ДРРП. Старі договори та документи, оформлені за спеціальним порядком, можуть потребувати перевірки інших реєстраційних матеріалів.

Чи можна перевірити оренду без свого примірника договору?

Так, отримання інформації про ділянку та відновлення примірника договору — окремі завдання. Почніть із пошуку за кадастровим номером і паралельно зверніться до орендаря щодо документів.

Чи означає відсутність запису, що договір недійсний?

Ні, одного результату пошуку для такого висновку недостатньо. Потрібно врахувати дату договору, застосовний порядок реєстрації та наявні підтвердні документи.

Чи підтверджує довідка, що орендар сплачує орендну плату?

Ні. Для перевірки розрахунків звіряйте умови договору з платіжними документами. Реєстрація оренди та виконання фінансових зобов’язань — окремі питання.

Який наступний крок?

Збережіть актуальну інформацію з реєстру разом із договором та додатковими угодами. Якщо виявили розбіжності, спершу уточніть їх походження, а потім ухвалюйте рішення щодо подальшої оренди.

Якщо плануєте співпрацю з Landex, перегляньте сторінку «Договір оренди земельної ділянки» та зверніться до компанії, щоб уточнити умови оформлення. Для предметного обговорення підготуйте кадастровий номер і наявні документи щодо оренди.